不動産投資としてシェアハウス物件を選ぶための４つのポイント
近年のシェアハウス需要の高まりから、不動産オーナーや投資家の方からシェアハウスの物件についてご相談をお受けすることが増えています。
そこで今回は前回に引き続き、不動産投資の対象として検討されている方、また新たにオーナーになることを検討されている方向けに、シェアハウスとして物件を選ぶためのポイントを4つに分けてご紹介させていただきます。
ポイント① 【物件エリア】
シェアハウスの経営においてもやはりその物件がどこにあるかは重要です。シェアハウスに限らず不動産投資において物件の所在エリアが特に重要なのは言うまでもありませんが、シェアハウスにはシェアハウス特有のエリア条件があります。
シェアハウスにおいては必ずしも人気のエリアにあればそれで良いということはありません。当然、人気のエリアには入居したい人の数は多いですが、その分投資額やコストも高くなりがちのため、賃料を高く設定しなければならなくなります。他ハウスとの競合なども含めて考えた時、賃料の高い人気エリアの物件と賃料の低い比較的人気の薄いエリアの物件、どちらが入居者を獲得しやすいかといえば、そこまで大きな違いは無いことが多いです。
では物件エリアの選定で何が重要かといえば、入居希望者の方々にPRできるポイントがあるエリアかどうかということです。もちろんPRポイントの1つとしては、前述の人気エリアということも含まれます。その他にも様々なPRポイントがあります。例えば、エリア自体は不人気エリアでも最寄り駅が通勤先として多い駅（渋谷・新宿・池袋・東京・品川など）に対してアクセスが良い、物件の近くに学校や企業などが多い、街の雰囲気が良くて仕事が東京中心部ではない人にとっては居心地が良いなど様々な考え方があります。
シェアハウスは多様なニーズを持つ入居希望者や様々な賃料価格の希望者に対応しやすいサービスです。物件エリアは、賃料設定や想定する顧客層・規模などハウス全体のコンセプトを適切に描くことが出来るエリアであればいいわけです。
1戸建てやマンションとしてはそれほど人気の無いエリアでも物件デザインや広告展開の工夫によって新しい付加価値を創造できる可能性があります。つまりシェアハウスとしての価値を提案しやすい物件エリアであることが重要になります。
ポイント② 【最寄り駅】
シェアハウスの物件を選ぶ上で最寄り駅との関係は非常に重要になります。
前項でご説明したとおり必ずしも居住エリアとして人気の駅である必要はありません。しかし駅からの距離が徒歩10分以内であることは集客の上で大きな違いを生みます。
前項の説明が正しいのであれば駅から徒歩10分以上離れていてもその他の魅力があればいいのではと思ってしまいますし、一面としてはその通りなのですが、事実ベースとして駅からの距離があると極端に入居希望者が減ってしまいます。これはシェアハウスの主な入居者層が単身の社会人である為、忙しく生活する中で駅までのアクセスに利便性を求める傾向が強いからではないかと思います。
駅からの距離さえ近ければ、あまり知られていない駅でも、その駅からアクセスの良いエリアに関連性の高い希望者を集客することは可能なのですが、駅からの距離があるとそもそもその魅力を伝える機会を得ることが難しくなってしまいます。
不動産オーナー、投資家の方としては駅から距離があると物件の価格が安くなるため、ちょっとくらいなら歩いてもらってもと思いがちですが、集客に少し時間がかかる覚悟、そうでなければ賃料を相場より一段低く設定するなど他にはない強い魅力をハウスに持たせることが必要となります。
ポイント③ 【コストと収益】
シェアハウスに限らず物件選びにはコストと収益が重要なことは説明するまでもありません。シェアハウスにおいては特に丁寧にこれらを事前に検討しておく必要があります。
おそらく不動産オーナー、投資家の方はこの収支面を最初に意識するでしょう。しかし、投資コストについては安ければいいというわけでも高ければいいというわけでもありません。そのエリアで何室のシェアハウスをいくらの賃料で貸して、空室率が何％であれば何年で回収できるのかが重要となります。
つまり投資回収率こそが重要であり、さらには投資回収率を考えた上で、いくらの賃料設定に“ならざるを得ない“のかが重要になります。
極端に言えば、空室率が50%であろうと早くコストを回収できれば良い物件となりますし、例え満室であってもコストの回収に長い時間が掛かるのであれば悪い物件となります。
それには次項の部屋の間取りデザインも大きく関わってきますが、そちらについては後ほど触れます。
オーナーの方はどうしても賃料を高く設定したいと思う傾向にありますが、そのために空室率が上がってしまえばトータルの収益は下がってしまいます。しかしエリア特性上、回転率が高いのであれば、空室リスクを恐れずに高めの賃料を設定したほうが収益は上がるでしょう。
大切なのはその物件の特性に合わせた最適な収支計画を立てることです。コストがいくら掛かり、それに対して賃料をどのように設定していくかを前もって考えておくことが重要になります。
前述の中で「賃料設定に“ならざるを得ない”」という表現を使用したのはこのためです。物件を購入した後では賃料設定、空室率、回転率のデザインがイニシャルのコストによって影響され、最適な収支デザインを描けないことが多々あります。
収支デザインは最初の物件購入時（購入する前）のみでしか検討できない事柄であると肝に銘じておかなければなりません。
これらをトータルで考えた上で初めて、その物件価格が投資として見たシェアハウス物件として適切かどうかを決定することができます。
ポイント④ 【間取り】
前項とも関わりが深いポイントですが、どのような間取りが可能かはシェアハウスにとって特に重要なポイントです。
まずコストと収益面から考えて、そのまま使用できるのかどうか、またはリノベーションをした上で安価なイニシャルコストで最適な間取りに変更可能かどうかが重要になります。
6人の入居者から5万円いただくのと5人の入居者から6万円いただくのは、総額としては同額ですが、物件の特性によっては6万円にしてでも5人にして広さを確保した方がいい場合もあれば、6人にして1万円下げた方がいい場合もあります。
つまりこれまでにお話してきた物件の特性を的確に分析した上で、想定する賃料設定と照らしながら間取りを決定する必要があります。
また特にリノベーションを検討する際、出来る限り部屋数を増やしたいと思うオーナーの気持ちはよく理解出来ますが、それは無用にイニシャルコストを費やすことにもなりかねません。
例えば元々が1戸建ての住宅であれば、元来最適な入居人数を想定して作られた間取りが必ず存在します。そこに無理をして大きく部屋数を増やしてしまえば結局電気周りなどの設備面が追い付かず、追加工事で思いのほかコストが大きくなることなどがよくあります。
法令や条例で定められる居室の広さを確保しておくことは当然ですが、収支の面から考えても出来る限り現状の間取りを活かして運用出来る物件を探すことが賢い物件の選び方といえます。
その他にも、法令上また人命を預かるという責任から窓の位置（避難方法）などもとても重要になりますし、リノベーション後の生活を想定して追加する設備（シャワー室など）の配置場所を確保出来るかも考えておく必要があります。
これらコスト・収益性・生活デザイン・安全性・快適性といった物件選びの要素が、物件の間取りには大きく含まれています。
まとめ
ここまで特に重要と考える4つのポイントについてまとめてきましたが、実際に私どもが物件を検討・提案する際にはこの4つ以外のポイントも含めて多岐に渡る要素を総合的に分析した上で判断を行っています。
私どもがこれまでに関わったシェアハウス物件について、ありがたいことに高い需要をいただいております。しかしながら今後も様々な環境の変化により、また新たな需要が求められていくと考えられます。新たな入居者のニーズを捉え、それに適した生活デザインを日々再考することで、今後のハウス提案に反映していかなければと思っています。
この記事がこれからシェアハウス経営を考えるオーナー様、事業者様にとって、シェアハウス検討の基礎的な要素として少しでも参考になれば幸いです。
